Web pro realitní portál

Realitní portál nevyhrává tím, že má nejvíc inzerátů. Vyhrává tím, že člověk hledající byt v Brně najde do třiceti sekund pět nabídek, které mu dávají smysl, a zbytek ho neotravuje.

Portál se chová jako vyhledávač, ne jako web realitky

Web realitní kanceláře prodává makléře. Portál prodává nalezení. To je zásadní rozdíl v každém rozhodnutí od úvodní stránky až po detail nabídky. Na portálu nemá co dělat velká fotka týmu ani slogan o vášni pro bydlení. Nad ohybem patří vyhledávací pole s lokalitou, typem a cenou a pod ním výsledky.

Druhý rozdíl je v datech. Realitka pracuje s desítkami nabídek a zvládne je ručně. Portál pracuje s tisíci a musí být postavený tak, aby přidání inzerenta s pěti sty nabídkami nezpůsobilo pád. Od začátku tedy řeším databázi, indexy a stránkování, ne barvu tlačítka.

Třetí rozdíl je v tom, kdo platí. U realitky platí prodávající, u portálu platí inzerent za viditelnost. Portál proto potřebuje dvě rozhraní od prvního dne: veřejné pro hledajícího a administraci pro inzerenta, kde si svoje nabídky spravuje sám.

Filtry rozhodují o všem, ale jen když stojí na datech

Filtr se dá postavit jen z toho, co je v datech vyplněné. Když polovina inzerátů nemá zadanou dispozici nebo plochu, filtr uživateli lže a on portál opustí. Praktické řešení je povinná struktura při vkládání nabídky a validace při importu. Ošklivá, ale nutná práce, kterou většina začínajících portálů odloží a doplácí na ni.

Filtrovaná kombinace by měla mít vlastní adresu. Byty 2+kk Praha 8 do 6 milionů je dotaz, který lidé opravdu píší, a stránka na to připravená vozí návštěvnost roky. Zároveň platí, že indexovat se mají jen kombinace s dostatkem nabídek, jinak vzniknou tisíce prázdných stránek, které vyhledávač degraduje.

• Lokalita s napovídáním od kraje po městskou část
• Typ nabídky: prodej, pronájem, dražba, podíl
• Dispozice, užitná plocha a plocha pozemku
• Cena včetně možnosti skrýt nabídky bez ceny
• Patro, výtah, balkon, parkování, energetická třída
• Stav: novostavba, po rekonstrukci, před rekonstrukcí
• Datum vložení, aby šlo hlídat jen nové nabídky

Mapa, rychlost a stránky lokalit, které vozí návštěvnost

Mapa je u realit očekávaná funkce, ale bývá i největší brzda. Vykreslení tří tisíc špendlíků najednou položí telefon. Řeším to shlukováním bodů a načítáním jen toho výřezu, na který se člověk dívá. Mapové podklady navíc stojí peníze podle počtu načtení, takže se vyplatí počítat s limitem hned na začátku.

Stránky lokalit jsou samostatná zbraň. Text o Žižkově s cenou za metr, dojezdem do centra a poznámkou o parkovacích zónách přitáhne lidi, kteří ještě nehledají konkrétní byt. V Ostravě je zase téma poddolování a v Brně dostupnost tramvají do Bohunic. Tyto stránky pak vedou na filtrovaný výpis nabídek.

Rychlost si hlídám v číslech, ne pocitem. Výpis s dvaceti nabídkami má být vykreslený do 1,5 sekundy na mobilním připojení. Obrázky proto převádím do moderních formátů, načítám je postupně a miniatury generuji předem. Jedna nekomprimovaná fotka za 4 MB dokáže zabít celou stránku.

Import inzerátů: feedy, duplicity a mrtvé nabídky

Inzerenti nebudou vkládat nabídky dvakrát. Buď portál umí přijmout jejich XML export ze systému, který používají, nebo se s nimi nedohodne. Import proto řeším jako první funkci administrace, ne jako doplněk. Ke každému inzerentovi patří log posledního běhu, aby bylo vidět, kdy naposled data dorazila a co se nepovedlo spárovat.

Druhý problém jsou duplicity. Stejný byt nabízí pět realitek a uživatel vidí pětkrát tu samou fotku. Slušný portál je spojí do jedné nabídky s více kontakty, nebo alespoň označí. A třetí problém jsou mrtvé nabídky: prodaný byt musí zmizet do 24 hodin od signálu z feedu, jinak portál ztrácí důvěru.

• Denní nebo hodinový import z XML podle velikosti inzerenta
• Kontrola povinných polí a odmítnutí neúplných záznamů
• Detekce duplicit podle adresy, plochy a fotek
• Automatická deaktivace nabídek zmizelých z feedu
• Přehled pro inzerenta, kolik nabídek prošlo a kolik spadlo
• Ruční vkládání pro malé inzerenty bez systému

Inzerenti platí za výsledek, ne za pěkný profil

Nový portál nemá návštěvnost, takže nemůže začít měsíčním paušálem. Funguje model, kdy je vkládání první rok zdarma a inzerent platí jen za zvýraznění nabídky nebo za předané kontakty. Jakmile portál dosáhne řádově deseti tisíc návštěv měsíčně, dá se přejít na balíčky podle počtu aktivních nabídek.

Klíčové je inzerentovi ukázat čísla. Statistika zobrazení, kliků na telefon a odeslaných dotazů u každé nabídky je jediný argument při obnovení smlouvy. Portál, který tato data neposkytuje, se dohaduje o ceně. Portál, který ukáže, že jedna nabídka přinesla čtyřicet dotazů, si cenu drží.

Poslední páka je exkluzivita obsahu. Portál zaměřený na jeden segment, třeba chalupy na Vysočině nebo komerční prostory v Plzni, získá inzerenty rychleji než další obecný katalog. Menší trh se dá obsadit celý a to je jediná pozice, ze které se dá vyjednávat.

Kolik stojí postavit realitní portál

Rozsah rozhoduje o všem. Katalog jedné kanceláře do šedesáti nabídek s ruční správou postavím od 19 990 Kč a dodám do sedmi dní. Portál s vlastní administrací, filtry a detailem nemovitosti startuje na 39 900 Kč. Jakmile přibude import feedů, mapa, účty inzerentů a statistiky, jsme na 79 900 Kč a výš.

K tomu je potřeba počítat s provozem, protože portál je živý systém. Hosting, zálohy a dohled nad importy dávají smysl od 2 990 Kč měsíčně, u portálů s tisíci nabídkami spíš v režimu růstu od 14 900 Kč měsíčně, kde se řeší i výkon a rozšiřování. Měření dotazů přes Pixel a CAPI stojí 6 900 Kč jednorázově.

Časté otázky

Kolik nabídek portál potřebuje, aby dával smysl?

Pro obecný portál je pod tisíc nabídek problém, protože uživatel odejde na větší konkurenci. U specializovaného portálu stačí i dvě stě nabídek, pokud pokryjí segment, který jinde chybí. Doporučuji začít s jedním segmentem nebo jedním krajem a rozšiřovat až po tom, co první inzerenti začnou platit.

Jak vyřešit mapu, aby nestála majlant?

Používám mapové podklady s bezplatným měsíčním limitem a přidávám shlukování bodů, takže jedno zobrazení nenačítá tisíce prvků. U portálů s vyšší návštěvností se vyplatí vlastní dlaždicový server, který sníží náklad na zlomek. Limit hlídám měřením už od spuštění, aby nepřišlo překvapení ve faktuře.

Umí portál přebírat nabídky ze systémů realitek?

Ano, standardem jsou XML exporty, které používají běžné realitní systémy na českém trhu. Portál si stáhne feed, ověří povinná pole a nabídky založí nebo aktualizuje. Nefunkční nebo neúplné záznamy odmítne a nahlásí je inzerentovi, aby si je opravil. Bez tohoto kroku se portál zaplní nekvalitními daty během měsíce.