Web pro realitního makléře Děčín

Makléřů je v Děčíně přebytek a všichni na webu píší totéž. Rozdíl udělá jediná věc: doložená znalost města, kde záplavová zóna u Labe a svah pod pískovcovou skálou mění cenu nemovitosti víc než dispozice.

Odhad ceny je vstupní dveře, kontaktní formulář je zeď

Majitel bytu v Podmoklech, který zvažuje prodej, nechce mluvit s makléřem. Chce vědět, kolik jeho byt stojí. Když na webu najde jenom formulář s políčkem zpráva, zavře ho a jde na portál, kde mu vyjede odhad za třicet vteřin, i když bude nepřesný a nikdo ho nezná.

Proto stavím weby makléřů kolem odhadu ceny, ne kolem kontaktu. Formulář na tři kroky, ve kterém člověk klikne typ nemovitosti, plochu a lokalitu, a teprve na konci nechá telefon. Konverze bývá několikanásobně vyšší než u obyčejného kontaktu, protože do toho už minutu investoval a chce výsledek.

• Typ nemovitosti, dispozice a plocha jako kliknutí, ne jako psaní
• Lokalita ze seznamu, kde je Podmokly, Staré Město, Boletice i Benešov nad Ploučnicí
• Stav nemovitosti a rok poslední rekonstrukce
• Otázka, jestli jde o prodej, pronájem nebo jen zvědavost
• Telefon až v posledním kroku a slib, do kdy se ozvete
• Ukázka, jak odhad vypadá, aby člověk věděl, co dostane

Povodňová zóna, svah a pískovec patří do popisu, ne do poznámky

Děčín leží v údolí Labe mezi pískovcovými skalami a to má na nemovitosti přímý dopad. Povodně z roku 2002 a 2013 zůstaly lidem v hlavě a kupující se na záplavovou zónu ptá jako na první nebo druhou věc. Členitý terén zase znamená schody, přístupovou cestu a v zimě dojezd.

Makléř, který tohle na webu otevřeně řeší, získává důvěru, kterou konkurence nemá. Ne v jednotlivých inzerátech, ale samostatnou stránkou o tom, jak se v Děčíně oceňují nemovitosti v záplavové zóně, jak k tomu přistupují pojišťovny a jak se u svahových pozemků řeší přístup a stabilita podloží.

Tahle stránka nikdy nepřinese stovky návštěv. Přinese pár lidí ročně, kteří prodávají dům pod Pastýřskou stěnou nebo chalupu nad Českou Kamenicí, a ti si vyberou vás, protože jste jediný, kdo o jejich konkrétním problému něco napsal místo toho, aby se mu vyhnul. V provizích je to jiná liga než návštěvnost.

Tři různí kupci: Praha, Německo a rodina z Varnsdorfu

V Děčíně se potkávají tři poptávky, které spolu nemají nic společného. Investor z Prahy hledá výnos a počítá čísla. Kupující z Německa hledá dům nebo chalupu za zlomek ceny za hranicí a řeší dojezd. Místní rodina z Varnsdorfu nebo z Rumburku hledá bydlení a řeší hlavně hypotéku.

Jeden text tyhle tři lidi neosloví. Web má proto mít tři vstupy, každý s vlastní stránkou a vlastním jazykem argumentů. Pro investora výnos a obsazenost, pro německého kupce vysvětlení postupu koupě cizincem, pro místní hypoteční kalkulačku a průběh prodeje krok za krokem.

Německá verze je v Děčíně reálná výhoda, ne exotika. Hranice je kousek, ceny jsou proti Sasku výrazně nižší a poptávka po chalupách v okolí České Kamenice a Benešova nad Ploučnicí je dlouhodobá. Jedna dobře napsaná německá stránka vás odliší od všech ostatních kanceláří ve městě.

Čísla místo přídavných jmen, protože makléřů je tu přebytek

Každý makléř v Ústeckém kraji o sobě píše, že je profesionální, spolehlivý a s individuálním přístupem. Majitel nemovitosti to čte popáté a neříká mu to nic. Rozdíl udělá jediná věc, konkrétní čísla z vašich prodejů, protože ta nikdo jiný napsat nemůže, aniž by lhal.

Konkrétně myslím počet prodaných nemovitostí za posledních dvanáct měsíců, průměrnou dobu od nasazení inzerátu po rezervační smlouvu, poměr mezi cenou v inzerátu a cenou ve smlouvě a počet zájemců na jednu prohlídku. Tři z těch čísel máte v telefonu a nikdy jste je nikam nenapsal.

• Počet prodaných nemovitostí v Děčíně a okolí za posledních dvanáct měsíců
• Průměrná doba prodeje ve dnech, ne slovem rychle
• Kolik procent z nabídkové ceny se reálně vyjednalo
• Tři případové studie s lokalitou na úrovni čtvrti a s čísly
• Reference se jménem a fotkou, ideálně natočené na telefon
• Rozpis toho, co za provizi konkrétně děláte, po jednotlivých položkách

České Švýcarsko od května do října jako samostatná stránka

Turistická sezona v Českém Švýcarsku běží od května do října a s ní jde poptávka po objektech na krátkodobý pronájem v Hřensku, v Jetřichovicích a kolem České Kamenice. Pro makléře je to segment, který nemá letní útlum, tedy přesně v období, kdy běžný prodej stojí a telefon mlčí.

Vlastní stránka pro tenhle segment dává smysl proto, že se v něm dá počítat. Majitel chce vědět, jaká je obsazenost, jaká je cena za noc v sezoně a mimo ni a co obnáší správa. Když mu to spočítáte na webu, přijde s otázkou na provizi, ne s otázkou, jestli to má vůbec cenu.

• Orientační obsazenost objektů v Hřensku a okolí v sezoně a mimo ni
• Rozdíl mezi prodejem chalupy a jejím pronajímáním v číslech
• Co obnáší správa objektu a kdo řeší úklid a předávání
• Spolupráce se správci nemovitostí a s developery
• Jak se poptávka v oblasti proměnila po požáru v roce 2022

Co stojí web makléře v Děčíně a co se vrátí z jedné provize

Jedna prodaná nemovitost v Děčíně za dva a půl milionu znamená při tříprocentní provizi zhruba 75 000 Kč. Web od 19 990 Kč se tedy zaplatí z jediného obchodu, který by bez něj nevznikl. Tohle je jediný výpočet, který u makléřů dává smysl, protože všechno ostatní je odhad.

Doporučuju spustit web nejpozději v únoru, aby stihl jarní vrchol, nebo v srpnu před podzimní vlnou. V prosinci a o prázdninách se to nevyplatí. Dodávám do sedmi dnů, takže rozhodnutí stačí udělat tři týdny předem. Od vás potřebuju čísla z posledního roku, tři reference a fotky z prohlídek.

Časté otázky

Potřebuje makléř vlastní web, když inzeruje na realitních portálech?

Portál prodává nemovitost, web prodává vás. Na portálu si zájemce vybírá byt a vy jste jen jméno u telefonu. Web řeší druhou stranu obchodu, tedy majitele, který zvažuje prodej a hledá, komu ho svěří. Ten člověk na portál nechodí, ten hledá odhad ceny a recenze.

Jak podrobná mají být čísla z prodejů?

Dost na to, aby se dala ověřit, ale bez údajů, které identifikují klienta. Uvádějte lokalitu na úrovni čtvrti, typ nemovitosti, dobu prodeje ve dnech a rozdíl mezi nabídkovou a smluvní cenou. Adresy a jména majitelů na web nepatří. Přesnost čísel je přesvědčivější než jejich velikost.

Kdy má smysl web spustit, aby stihl sezonu?

Nejlépe v únoru před jarním vrcholem nebo v srpnu před podzimní vlnou. Vyhledávání nabíhá postupně, takže mezi spuštěním a prvními poptávkami z organického hledání počítejte několik týdnů. Dodání zvládnu do sedmi dnů, ale rozhodnutí je dobré udělat s měsíčním předstihem, ne v den, kdy sezona začíná.