Web pro realitního makléře Karviná

V Karviné se byty prodávají pomaleji a levněji než kdekoli jinde v kraji a makléřů je tu víc než kupců. Web, který ukáže konkrétní prodané nemovitosti s cenami a s dobou prodeje, je jediný rozdíl, kterému majitel opravdu uvěří.

Odhad ceny bytu jako vstupní dveře, ne jako obyčejný kontaktní formulář

V Karviné začíná skoro každý prodej otázkou, kolik ten byt vlastně má cenu. Panelák v Novém Městě, byt v Havířově, rodinný dům v Petřvaldě, ceny se liší dům od domu a lidé mají v hlavě čísla z doby, kdy se tu ještě naplno fáralo. Kdo dá odpověď jako první, ten dostane zakázku.

Formulář na odhad proto nesmí být obyčejný kontakt. Ptejte se na adresu, patro, výtah, stav jádra, formu vlastnictví a představu o termínu prodeje. Odpověď posílejte s rozpětím a s vysvětlením, proč zrovna takové. Majitel dostane hodnotu ještě před podpisem smlouvy a vy víte předem, jestli má smysl na prohlídku vůbec vyjet.

Tahle jediná stránka bývá v Karviné nejnavštěvovanější částí webu makléře. Zaslouží si vlastní adresu, vlastní text a vlastní měření, ne odkaz schovaný ve třetí úrovni menu. Když k ní přidáte krátké video, ve kterém ukážete, jak odhad děláte, poznají lidé okamžitě rozdíl mezi vámi a kalkulačkou na portálu.

Poddolování a statika: otázky, které jinde v republice nikdo neřeší

Karvinsko má specifikum, se kterým se makléř v Olomouci nikdy nepotká. Poddolovaná území, praskliny, zpevňování konstrukcí, důlní škody a jejich vyřizování. Kupující se na to ptá pokaždé a makléř, který to na webu vysvětlí dřív, než dotaz vůbec padne, získává náskok v důvěře, na který se nedá dohnat žádnou fotografií z prohlídky.

Nepotřebujete právní traktát. Stačí stránka, která popíše, jak se pozná stavba v poddolovaném území, kde se to ověří, co znamená důlní škoda pro banku a pro odhadce a jak se to promítne do ceny i do hypotéky. Tuhle stránku bude číst i konkurence, ale poptávky z ní budou chodit vám.

• Jak se v katastru a v územním plánu ověří poddolování
• Co banka a odhadce chtějí navíc u domu v postižené oblasti
• Jak se hlásí a vyřizuje náhrada důlní škody
• Kolik stojí statický posudek a kdy ho zadat
• Jak se s tím pracuje při vyjednávání kupní ceny
• Kdy je lepší nemovitost nabídnout k výkupu než k běžnému prodeji

Havířov, Orlová, Bohumín a Petřvald: čtyři trhy do dvaceti minut

Spádová oblast vypadá jako jeden trh, ale nechová se tak. Havířov má jinou poptávku i jinou cenovou hladinu než Orlová, Bohumín táhne dopravní dostupnost směrem na Ostravu, Petřvald a Český Těšín jsou samostatná kapitola s vlastními pravidly. Jedna obecná stránka o realitách na Karvinsku tuhle rozmanitost nikdy nepokryje.

Funguje samostatná stránka pro každé město s vlastními čísly. Kolik nemovitostí se tam prodalo vašima rukama, jaká byla průměrná doba prodeje, co táhne a co naopak stojí měsíce. Pět takových stránek pokryje ve vyhledávání pětkrát víc dotazů než jedna a každá mluví k člověku, který hledá přesně tam, kde bydlí.

Pozor na kopírování textu mezi městy. Když se stránky liší jen názvem, vyhledávač to pozná a berou si navzájem pozice. Každá potřebuje vlastní čísla, vlastní příklady prodejů a ideálně vlastní fotografie ulic, které místní hned poznají. Je to práce na dvě odpoledne a vydrží několik let.

Za co majitel v Karviné platí provizi a co stojí web, který to vysvětlí

Nejnižší ceny v kraji znamenají, že procento z prodeje je v absolutních číslech nízké a majitel o něm přesto přemýšlí dvakrát. Web musí rozepsat, co v provizi konkrétně je: fotograf, home staging, inzerce, právní servis, úschova, jednání s bankou, prohlídky, vyjednávání o ceně. Jinak zůstane jen holé číslo bez obsahu.

Web dodávám do sedmi dní, takže do jarní vlny stihnete i doplnit reference a natočit videoprohlídky. Bez měření ale nepoznáte, jestli poptávky na odhad chodí z vyhledávání, ze sociálních sítí nebo z cedule na plotě, a reklamu budete platit naslepo. Nastavení Pixelu a CAPI to vyřeší jednorázově.

Doložené prodeje s čísly místo věty jsem tu už dvanáct let

Každý makléř v Karviné píše na web totéž. Zkušený, spolehlivý, individuální přístup, znalost lokality. Majitel bytu v Orlové to čte popáté za odpoledne a nevidí mezi vámi žádný rozdíl. Rozdíl dělají čísla. Kolik nemovitostí jste prodal loni, za jak dlouho v průměru, za kolik procent nabídkové ceny a kolik prohlídek to stálo.

Reference musí být konkrétní. Ne hvězdičky bez jména, ale krátký příběh. Byt 3+1 na sídlišti, nabídnut v březnu, rezervace za dvacet dva dní, cena o čtyři procenta pod nabídkovou. Tři takové případy s fotkou a jménem klienta udělají víc než celá stránka o vaší filozofii práce a o rodinné firmě.

• Počet prodaných nemovitostí za poslední rok
• Průměrná doba od nabídky po rezervaci
• Poměr dosažené a nabídkové ceny
• Konkrétní případ z Karviné, z Havířova a z Orlové
• Jmenované reference s městem a typem nemovitosti
• Co děláte, když se nemovitost do dohodnuté doby neprodá

Polština, Darkov a kupec, který sem přijede jednou za měsíc

Dvojjazyčné prostředí a blízkost hranice mění publikum. Část klientů mluví doma polsky, část kupujících dojíždí z Polska nebo pracuje v Ostravě a do Karviné se dostane jednou za dva týdny. Pro ně je nejcennější věcí videoprohlídka a půdorys s rozměry, ne dvacet fotografií pořízených mobilem proti oknu.

Lázně Darkov přivádějí ještě jednu skupinu. Lidi, kteří sem přijedou na pobyt a začnou zvažovat menší byt nebo investici na pronájem. Krátká stránka o pronájmech a výnosech v okolí lázní osloví přesně je a v Karviné ji dnes má napsanou možná jeden makléř z padesáti. Konkurence tam prakticky žádná není.

Sezonu tomu dává jaro a podzim. Když chcete stihnout jarní vlnu, web musí být hotový v lednu, ne v dubnu. Prosinec a letní prázdniny jsou naopak ideální čas na doplnění referencí, natočení videí a sepsání stránek pro jednotlivá města, na což v sezoně stejně nezbude jediná volná hodina.

Časté otázky

Nepřijdu o výhodu, když dám odhad ceny zdarma na web?

Nepřijdete o výhodu, přijdete o práci navíc. Vyplněný formulář s adresou, patrem a stavem bytu vám řekne, jestli má smysl na prohlídku vůbec jet. Majitel dostane cenové rozpětí a důvod, proč zrovna takové, a už s vámi mluví o prodeji, ne o tom, kdo mu odhad udělá levněji.

Má smysl psát o poddolování, když to prodej komplikuje?

Na Karvinsku rozhodně ano. Kupující se na to zeptá tak jako tak a makléř, který má odpověď připravenou, působí jako jediný, kdo místní trh opravdu zná. Stránka o důlních škodách, statice a postupu banky vám navíc přivede majitele, kteří prodej odkládají právě kvůli téhle nejistotě a nikdo jim ji nevysvětlil.

Kdy web spustit, abych stihl jarní sezonu?

Nejpozději v lednu. Jarní vlna začíná v únoru a doznívá koncem května, na podzim přichází druhá a kratší. Web dodávám do sedmi dní, ale reference a stránky pro Havířov, Orlovou a Bohumín potřebují několik týdnů, než se ve vyhledávání usadí. Prosinec je proto na stavbu ideální.