Web pro realitního makléře Jihlava

Makléřů je v Jihlavě přebytek a na webu píšou skoro všichni totéž: individuální přístup, léta praxe, znalost trhu. Majitel bytu v Horním Kosově přitom řeší jedinou otázku, za kolik a za jak dlouho jeho nemovitost prodáte.

Odhad ceny jako vstupní dveře, ne jako převlečený kontaktní formulář

Lidé na Vysočině nezačínají hledáním makléře. Začínají otázkou, kolik dnes stojí dům v Polné nebo byt v Jihlavě. Kdo tuhle otázku na webu zodpoví dřív než ostatní, dostane kontakt jako první. Formulář s nadpisem nezávazný odhad zdarma je dnes na každém druhém webu, takže sám o sobě nestačí a většina lidí ho bez váhání přeskočí.

Funguje odhad, který něco vrátí ještě před odesláním kontaktu. Krátký průvodce, kde si člověk vybere lokalitu, typ nemovitosti, dispozici a stav, a hned uvidí rozpětí podle vašich reálných prodejů v dané části města. Přesné číslo pak dostane telefonem od vás. Získáte kontakt i důvod k hovoru, který není o tom, že se ozýváte z realitky.

Rozpětí je tady klíčové slovo. Konkrétní číslo bez prohlídky je lež a majitelé to poznají, protože si stejně naklikají tři jiné kalkulačky. Rozpětí s poznámkou, co s cenou hýbe, tedy patro, výtah, orientace, stav rozvodů a zástavba okolo, ukazuje, že víte, o čem mluvíte. To je celý rozdíl mezi odhadem a návnadou na telefonní číslo.

• Výběr lokality podle částí Jihlavy a spádových měst, ne jen podle okresu
• Rozpětí ceny hned na obrazovce, přesné číslo až po prohlídce
• Vysvětlení, které parametry cenu posouvají nahoru a dolů
• Odeslání odhadu na e-mail, aby měl majitel důvod se vrátit
• Navazující termín prohlídky do dvou pracovních dnů

Dálnice D1 uprostřed trasy Praha Brno mění, komu web mluví

Jihlava leží přesně mezi Prahou a Brnem a to je prodejní argument, který většina zdejších makléřů vůbec nepoužívá. Kupující z obou metropolí sem chodí za cenou, která je pod celostátním průměrem, a za dojezdem po D1. Web, který tenhle úhel otevře, oslovuje jinou peněženku než web psaný jen pro místní zájemce.

Prakticky to znamená druhou vrstvu obsahu. U nabídek uvádějte čas na sjezd z D1, dojezd do Prahy i do Brna a dostupnost vlakem. U domů v okolí Telče nebo Polné pište i o tom, co obnáší dojíždění v zimě, protože klima je tady tvrdší a zima delší než v nížinách. Kupující z Prahy tohle nezná a ocení, když mu to řeknete dřív, než koupí.

Stejný princip platí u pronájmů. Automobilové dodavatelství a dřevozpracující firmy v regionu přivádějí zaměstnance, kteří hledají bydlení rychle a často na dálku. Stránka o pronájmech s videoprohlídkou a jasnými podmínkami vyřeší polovinu dotazů, které jinak řešíte telefonem. Pro firmy pak dává smysl krátká stránka o zajištění bydlení pro nové zaměstnance.

Prodáno za kolik a za jak dlouho: obsah, který nikdo jiný nemá

Věta o individuálním přístupu neznamená nic, protože ji na webu má i ten nejhorší makléř v kraji. Čísla znamenají všechno. Stránka s přehledem uzavřených obchodů, kde je typ nemovitosti, lokalita, doba na trhu ve dnech a poměr nabídkové a konečné ceny, je jediný obsah, který se nedá zkopírovat, protože vzniká z vaší odvedené práce.

Nemusíte zveřejňovat adresy ani jména klientů. Stačí formát typu byt 3+1 Jihlava Horní Kosov, prodáno za devadesát tři procent nabídkové ceny za třicet osm dní. Deset takových řádků udělá s důvěryhodností víc než profesionální portrét v saku před bílou stěnou. Majitel nemovitosti si totiž potřebuje ověřit jedinou věc, a to že umíte prodat i to, co má on.

Ke každému obchodu patří jedna věta o tom, co bylo těžké. Dům v Havlíčkově Brodě s nedokončenou přístavbou, byt v Třebíči s věcným břemenem, chalupa u Telče v památkové zóně. Tohle čtou lidé, kteří mají podobný problém, a právě ti volají, protože v popisu poznali svůj vlastní případ. Nic jiného na webu makléře takhle nefunguje.

• Typ nemovitosti, lokalita a rok obchodu
• Doba na trhu ve dnech a počet prohlídek
• Poměr konečné a nabídkové ceny v procentech
• Jedna věta o komplikaci, kterou jste vyřešili
• Krátká reference s křestním jménem a obcí
• Odkaz na podobnou aktuální nabídku

Za co majitel platí provizi, když si dům umí vyfotit sám

Nejčastější námitka na Vysočině nezní, že je provize vysoká. Zní, že není vidět, co za ni je. Web to má rozebrat po položkách: příprava nemovitosti, home staging, fotograf, půdorys, inzerce na portálech, prohlídky, prověření kupujícího, hypoteční poradenství, smlouvy, úschova, převod energií a předání. Dvanáct řádků a u každého odhad hodin, které na tom strávíte.

Součástí je i to, co děláte, když se prodej nedaří. Jak často reportujete, kdy měníte cenu, kdy měníte inzertní strategii. Majitel domu v Pelhřimově, který už jednou prodával s někým jiným, na tohle slyší, protože přesně tuhle část minule nedostal. Napište to jako pravidlo, ne jako slib: report každých čtrnáct dní, revize ceny po dvaceti prohlídkách bez nabídky.

Vedle prodeje má smysl otevřít i výkup. V regionu s roztroušeným osídlením a starším bytovým fondem je dost lidí, kteří potřebují peníze rychle a nejvyšší cena je až druhá priorita. Samostatná stránka o výkupu s podmínkami a lhůtou přivádí poptávky, o které se v kraji nikdo jiný pořádně nehlásí, přestože jejich hodnota je vysoká.

Jarní a podzimní špička, prázdninový útlum a práce mezi tím

Realitní rok na Vysočině má dva vrcholy. Na jaře se rozjíždí prodej bytů a chystají se stěhování k novému školnímu roku, na podzim přichází druhá vlna a lidé chtějí stihnout převod do konce roku. O prázdninách a v prosinci se poptávka propadá a to je přesně období, kdy má web pracovat na příští sezónu.

V útlumu sbírám kontakty na majitele, kteří teprve zvažují prodej. Funguje na to jiný obsah než nabídkový list: co udělat s domem před focením, jak se počítá daň při prodeji do pěti let, co znamená věcné břemeno v listu vlastnictví. Kdo si tohle přečte v srpnu, volá v září, a to je přesně ta zakázka, kterou konkurence nevidí.

Chalupy a rekreační nemovitosti kolem Telče a Polné mají vlastní sezónu, která končí dřív, protože nikdo nechce kupovat chalupu na Vysočině v listopadu. Nabídky proto řadím tak, aby se v létě tlačila rekreace a v zimě byty a novostavby. Je to práce na deset minut měsíčně a viditelně mění to, na co lidé na webu klikají.

• Leden a únor: daňové otázky při prodeji, příprava nemovitostí na jaro
• Březen až červen: hlavní vlna bytů a domů, videoprohlídky, dny otevřených dveří
• Červenec a srpen: chalupy a rekreace, obsah pro váhající majitele
• Září až listopad: druhá vlna a tlak na převod do konce roku
• Prosinec: bilance prodaných nemovitostí a aktualizace čísel na webu

Kolik stojí web, který se zaplatí z jedné provize

Provize z prodeje bytu v Jihlavě se běžně počítá v desítkách tisíc korun. Web, který za rok přinese jediný obchod navíc, je tím pádem zaplacený a zbytek je zisk. Tak se na tu investici dívám i při nabídce, protože v realitách se návratnost počítá jednodušeji než v jiných oborech. U makléře navíc nejde jen o počet poptávek, ale o to, s kým vůbec sedáte k jednání.

Rozsah volím podle toho, jestli sbíráte hlavně majitele, nebo i kupující, a jestli chcete napojení na portály a vlastní evidenci kontaktů. Odhad ceny, přehled prodaných nemovitostí a stránky pro Třebíč, Havlíčkův Brod a Pelhřimov jsou minimum, které dává smysl. Web předávám do sedmi dní, takže se dá stihnout i rozjetá jarní sezóna.

Časté otázky

Nestačí makléři v Jihlavě jen profil na realitním portálu?

Portál prodává nemovitost, ne vás. Kupující tam jde po fotkách a po ceně, majitel si vás ale ověřuje jinde a hledá, co jste prodali a za jak dlouho. Vlastní web je jediné místo, kde ukážete čísla svých obchodů, výkup i podmínky spolupráce bez toho, aby vedle svítila nabídka konkurenta.

Jak má vypadat odhad ceny, aby nešlo jen o sběr kontaktů?

Musí něco vrátit hned. Návštěvník vybere lokalitu, typ a stav nemovitosti a uvidí rozpětí, které vychází z vašich prodejů, ne z celostátní statistiky. Přesné číslo dostane po prohlídce. Není tedy naštvaný, že vyplnil telefon zbytečně, a vy voláte někomu, kdo už zná řád ceny a je připravený mluvit vážně.

Vyplatí se cílit i na kupující z Prahy a Brna?

Vyplatí, protože Jihlava leží na půli cesty po D1 a ceny jsou tu pod celostátním průměrem. U každé nabídky proto uvádím dojezd na sjezd z dálnice a čas do obou měst. Zároveň upozorňuji na delší zimu a dojezdové vzdálenosti v okolí, aby zájemce nepřijel s představou z nížiny.