Web pro realitního makléře Chomutov

V Chomutově je makléřů víc než zajímavých nabídek a všichni mají na webu stejnou fotku v saku a slib nejlepšího servisu. Majitel bytu na sídlišti ale řeší jedinou věc: kdo mu ho prodá rychle a za kolik.

Odhad ceny bytu v Jirkově jako vstupní brána, ne kontaktní formulář

Nejhledanější realitní dotaz v okrese není realitní kancelář, ale odhad ceny nemovitosti. Člověk, který zvažuje prodej panelového bytu v Jirkově nebo v Kadani, chce nejdřív číslo. Až potom se rozhoduje, komu zavolá. Kdo mu to číslo dá jako první, ten vede celý další rozhovor o prodeji.

Formulář na odhad není kontaktní formulář. Ptá se na dispozici, patro, stav po rekonstrukci, typ vlastnictví a ulici. Výsledkem je rozpětí doručené do dvaceti čtyř hodin e-mailem a k němu tři srovnatelné prodeje z okolí. Tím se z anonymního kliku stává jednání, ve kterém už máte data v ruce.

Rozpětí musí být poctivé. V Chomutově a Jirkově se ceny bytů liší podle sídliště o statisíce a nadsazený odhad se vrátí jako neprodejná nabídka po půl roce. Realistické číslo s vysvětlením, co cenu sráží a co ji zvedá, je lepší argument než optimistická cifra na první schůzce.

• Otázka na sídliště a ulici, ne jen na město
• Stav bytu po rekonstrukci jádra jako samostatná položka
• Rozpětí od do a k němu tři srovnatelné prodeje z posledního roku
• Odpověď do dvaceti čtyř hodin, jinak zájem vychladne
• Jasná věta, že odhad je zdarma a nezavazuje k exkluzivitě

Všichni říkají totéž a majitel nechápe, za co platí provizi

Web makléře v Chomutově se pozná podle tří vět o profesionalitě, individuálním přístupu a osobním jednání. Napíše je každý, takže neznamenají nic. Rozdíl dělá popis toho, co konkrétně za provizi uděláte: kdo platí fotografa, kolik stojí home staging, kdo řeší hypotéku kupujícího a kdo poplatek katastru.

Rozepsaná provize funguje hlavně tam, kde jsou ceny nízké. Když prodej bytu vynese osm set tisíc, tři procenta jsou znatelná částka a majitel je vidí jako odečet ze svých peněz. Seznam patnácti úkonů, které za ně dostane, ten pocit obrátí. Nejde o slevu, jde o srozumitelnost rozsahu práce.

Stejně tak pomáhá napsat, co neděláte. Nepřebírám nabídky bez exkluzivity, nebo naopak pracuji i bez ní, ale v jiném rozsahu. Chomutovský trh je malý a pověst v něm obíhá rychle. Jasně nastavená pravidla ušetří schůzky, ze kterých stejně nic nebude, a s ostatními klienty se pak pracuje líp.

Co stojí web makléře v Chomutově a kdy se vrátí

Počítá se to jednoduše. Provize z prodeje bytu v Chomutově se pohybuje v desítkách tisíc, takže web za 19 990 Kč se vrátí na jednom obchodu, který by jinak nevznikl. Otázka není, jestli je to drahé, ale jestli web reálně přivádí poptávky, nebo jen existuje jako elektronická vizitka.

Rozdíl mezi základním webem a systémem je v tom, co se automatizuje. Základ ukáže nabídky, reference a odhad. Systém umí napojení na realitní software, filtrování podle sídliště a e-mail zájemci ve chvíli, kdy přibude byt odpovídající jeho poptávce. Ten rozdíl se projeví až u dvaceti nabídek.

Reference z Kadaně a Klášterce: čísla, dny, ulice

Prodáno není reference. Reference je věta ve tvaru dvoupokojový byt na sídlišti, nabídková cena, prodejní cena, prodáno za devatenáct dní. Tři takové záznamy udělají víc než dvacet obecných děkovných vzkazů, protože ukazují, jak pracujete s cenou a s časem, a to je jediné, co majitele zajímá.

Doba prodeje je v Chomutově klíčové číslo. Majitelé vědí, že byty tady stojí v nabídce dlouho, a makléř, který doloží průměr pod dva měsíce, má vyhráno ještě před schůzkou. Když takový průměr nemáte, ukažte alespoň konkrétní případy a napište, proč se od sebe lišily.

Osobní reference se jménem a fotkou fungují v menším městě jinak než v Praze. Lidé se znají a jméno prodávajícího z Údlic nebo z Klášterce nad Ohří je pro dalšího klienta ověřitelné. Souhlas se zveřejněním si vyžádejte písemně a reference datujte. Stará reference bez data působí jako výplň.

• Typ nemovitosti, sídliště nebo obec, nabídková a prodejní cena
• Počet dní od nasazení inzerátu po podpis rezervace
• Fotky před a po home stagingu u bytů před rekonstrukcí
• Jméno klienta s jeho písemným souhlasem a datem
• Poznámka, co prodej zdrželo, například exekuce nebo dělené vlastnictví

Panelové byty, rekonstrukce jádra a kupující s hypotékou na hraně

Typická zakázka v Chomutově a Jirkově je byt v paneláku, často po částečné rekonstrukci. Kupující bývá místní, financuje hypotékou a schvalovací proces je pro něj největší nejistota. Makléř, který má na webu vysvětlený postup od rezervace po vklad do katastru, sníží počet obchodů, které se rozpadnou na půli cesty.

K tomu patří hypoteční poradce jménem a s telefonem. Ne odkaz na banku, ale konkrétní člověk, který během dne řekne, jestli kupující na částku dosáhne. V regionu s vyšší nezaměstnaností tenhle jediný krok rozhoduje o tom, jestli obchod projde, nebo spadne po třech týdnech čekání.

Výkup je poslední kategorie, kterou se vyplatí mít zvlášť. Lidé v tíživé situaci hledají rychlé řešení a hledají ho stydlivě. Samostatná stránka s podmínkami, lhůtou a poctivou informací, že výkupní cena je nižší než tržní, přivede poptávky, které se přes běžný formulář nikdy nedostanou.

Jaro, podzim, Kamencové jezero a chalupy v Krušných horách

Realitní rok má v Chomutově dva vrcholy. Na jaře se stěhují rodiny a rozjíždí se prodej bytů, na podzim se dokončuje to, co se přes prázdniny odložilo. V červenci, srpnu a v prosinci je klid a to je čas na obsah, focení a přípravu, ne na nářek nad tichým telefonem.

Vedle bytového trhu tady existuje druhý, sezónní. Krušné hory nad městem znamenají poptávku po chalupách a apartmánech se zimním využitím a Kamencové jezero přitahuje zájem o rekreační objekty v létě. Makléř, který má na tyhle typy vlastní stránky, sbírá poptávky z celé republiky, ne jen z okresu.

Sezónnost se dá využít i v kampaních. Únor a březen na prodávající, září a říjen na kupující, léto na rekreační nemovitosti v horách. S měřením se pak dá porovnat, který měsíc přinesl nejlevnější poptávku, a další rok podle toho rozdělit rozpočet. Bez dat se to odhaduje podle pocitu a pocit v realitách klame.

• Únor a březen: kampaň na odhad ceny pro prodávající
• Duben až červen: nejvyšší poptávka po bytech v Chomutově a Jirkově
• Červenec a srpen: chalupy a apartmány v Krušných horách, focení nabídek
• Září a říjen: druhá vlna, kupující s hypotékou schválenou přes léto
• Prosinec: příprava referencí a fotek na jarní start

Časté otázky

Potřebuje makléř vlastní web, když má nabídky na realitních portálech?

Portály prodávají nemovitost, web prodává vás. Majitel, který zvažuje prodej, hledá makléře jménem a čte recenze i reference. Bez vlastního webu o něm rozhodují cizí profily, které nekontrolujete. Vlastní stránka s odhadem ceny navíc sbírá poptávky od lidí, kteří na portál ještě nedošli, protože prodej teprve zvažují.

Má smysl zveřejňovat provizi?

Zveřejnit procento nutné není, ale rozepsat, co je v provizi zahrnuto, se v Chomutově vyplatí. Při nižších cenách nemovitostí vnímá majitel provizi citlivěji. Seznam konkrétních úkonů od focení přes home staging po zastupování na katastru přesune debatu od ceny k rozsahu práce a zkrátí vyjednávání na schůzce.

Jak dlouho trvá takový web postavit?

Do sedmi dní od dodání podkladů. Potřebuji fotky, tři až pět referencí s čísly, popis služeb a přístup k doméně. Odhadový formulář a napojení na realitní software přidávám v druhém kroku, aby první verze mohla sbírat poptávky hned a neležela měsíc rozdělaná kvůli jedné funkci navíc.